媒介契約3種類はどれを選ぶ？宅建士が初心者向けに比較解説

「不動産会社に『媒介契約はどれにしますか？』と聞かれたけど、違いが分からない…」
「専属専任・専任・一般って何が違うの？」
「業者に勧められた契約のままで本当に大丈夫？」

不動産売却の準備が進んで、いざ業者と契約する段階で 誰もが一度はつまずくポイント です。

実は、媒介契約の選び方を間違えると、 売却期間が長引いたり、売却価格が数百万円下がる こともあります。

この記事では、宅建士・賃貸不動産経営管理士の資格を持つ筆者が、 3種類の媒介契約の違いと、あなたに最適な選び方 をやさしく解説します。

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結論：はじめての売却なら「専任媒介」を選びましょう

時間がない方のために、結論から先にお伝えします。

あなたの状況	おすすめ
はじめての売却（多くの方はこれ）	専任媒介
とにかく1社に手厚く対応してほしい	専属専任媒介
自分でも買主を探したい・複数社に競わせたい	一般媒介

初心者の 8〜9割は「専任媒介」が最適解 です。理由はこの記事を読み進めると分かります。

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そもそも「媒介契約」とは？

媒介契約とは、 「不動産会社に売却の仲介をお願いします」という契約 のことです。

イメージで言うとこんな感じです。

宅建業法という法律で、3種類のいずれかを選ぶよう に決められています。それぞれ 拘束力の強さ と 業者の本気度 が違います。

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3種類の媒介契約を一覧比較

まずは全体像をつかみましょう。

項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
複数社と契約	❌ できない	❌ できない	⭕️ できる
自己発見取引 （自分で買主を見つける）	❌ できない	⭕️ できる	⭕️ できる
業者からの報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	なし（任意）
レインズへの登録 （業界DB）	5営業日以内	7営業日以内	任意
契約期間	最長3ヶ月	最長3ヶ月	制限なし（一般3ヶ月）
業者の本気度	◎ 最も高い	◎ 高い	△ 分散される

レインズ： 不動産会社しか見られない物件情報のデータベース。登録すると業界内に物件情報が共有されます。

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それぞれの特徴を初心者向けにかみ砕いて解説

専属専任媒介（せんぞくせんにんばいかい）

「1社にすべてを任せる」契約

• 不動産会社は 1社しか選べない
• 自分で買主を見つけても、その業者を通さないとダメ
• 業者は 週1回以上 の報告義務あり
• レインズには 5営業日以内 に登録される

こんな人におすすめ

✅ 完全に1社に任せて手厚いサポートを受けたい ✅ 報告がマメに来る方が安心 ✅ 自分の人脈で買主を探す予定はない

デメリット

❌ 自分の知人・友人に売れない ❌ 「業者の本気度」と「自由度」のトレードオフ

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専任媒介（せんにんばいかい）

「1社に任せるけど、自由度はある」契約

• 不動産会社は 1社しか選べない
• ただし 自分で買主を見つけたら その業者を通さなくてOK
• 業者は 2週間に1回以上 の報告義務あり
• レインズには 7営業日以内 に登録される

こんな人におすすめ（最もバランスが良い）

✅ はじめての売却で、信頼できる1社に任せたい ✅ 自分の人脈経由で買主が見つかる可能性も残しておきたい ✅ 報告は2週間に1回でも十分

デメリット

❌ 1社の力量に依存する（だから業者選びが超重要）

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一般媒介（いっぱんばいかい）

「複数の業者と同時に契約」する契約

• 複数の不動産会社と契約できる
• 自分で買主を見つけてもOK
• 業者からの 報告義務はなし
• レインズへの登録は 任意（しないことも多い）

こんな人におすすめ

✅ 都心の人気エリアで、すぐ売れる物件 ✅ 複数社に競わせて成約スピードを上げたい ✅ 自分でも買主を探したい

デメリット

❌ 業者の本気度が分散 する（成約しないと報酬ゼロなので） ❌ 報告義務がないので進捗が分かりにくい ❌ レインズに登録されないと業界内での認知が広がらない

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初心者がよく勧められる「一般媒介」のワナ

「複数社と契約できる方がお得そう」と感じて一般媒介を選ぶ方が多いのですが、実は 初心者には逆効果 になりがちです。

なぜ一般媒介は初心者には不利なのか

理由1：業者の本気度が下がる

仲介業界は 完全成果報酬 です。成約しない限り1円も入らないので、業者は 「確実に売れる物件」に注力 します。

理由2：レインズに登録されないことが多い

一般媒介はレインズ登録が 任意 なので、業者によっては登録しません。

→ 結果、 業界内での認知が広がらず、買主候補が増えにくい。

理由3：管理が煩雑になる

複数社とやり取りする必要があるため、 連絡が混乱しがち です。

「A社から内覧の連絡」「B社からも別の内覧」「C社に書類を送る」…
初心者には負担が大きい。

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専任媒介をおすすめする3つの理由

理由1：業者が本気で動いてくれる

「うちが成約できれば確実に手数料が入る」という安心感から、業者は 広告・人員を集中投下 します。

理由2：報告義務があるので進捗が分かる

2週間に1回、進捗報告が来るので、 「動いてないのでは…」という不安が減る 。

理由3：自己発見取引もできる

知人・友人に売れる場合は、業者を通さずに直接取引できる 逃げ道 が確保されています。

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専属専任 vs 専任、どちらを選ぶ？

「専任までは絞ったけど、専属専任との違いが分からない…」という方向けの判断基準です。

結論：迷ったら「専任」一択

違い	専属専任	専任
知人に売れる？	❌	⭕️
報告頻度	週1回	2週間に1回
業者のサポート手厚さ	微妙に上	十分

専任で実用上ほぼ困らない ので、自由度の高い「専任」がベターです。

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一般媒介が最適なケース

ただし、一般媒介の方がベター な人もいます。

これに 3つ以上当てはまるなら一般媒介 でもOK。それ以外なら専任媒介をおすすめします。

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媒介契約を結ぶ前のチェックリスト

契約書にハンコを押す前に、以下を確認してください。

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媒介契約のよくある質問（FAQ）

Q1. 契約後に媒介の種類を変えられますか？

A. 可能です が、契約期間中は基本的に変更しにくいです。期間満了（最長3ヶ月）のタイミングで切り替えるのが一般的。

Q2. 専任媒介で頼んだのに業者が動いてくれない場合は？

A. 3ヶ月で別業者に切り替え ましょう。専任媒介の最大のリスクは「業者選びを間違えると3ヶ月無駄になる」こと。だからこそ業者選びは慎重に。

Q3. 業者から「一般媒介」を勧められました。なぜ？

A. 業者によっては 「他社にも依頼する＝レインズに載る前に内輪で売りたい」 思惑があることも。鵜呑みにせず、なぜ一般を勧めるのか理由を聞いてください。

Q4. 仲介手数料は契約の種類で変わりますか？

A. 変わりません。仲介手数料は法定上限（売却価格の3% + 6万円 + 消費税）で、3種類とも同じです。

Q5. 契約期間内に解約できますか？

A. 解約自体は可能 ですが、業者が広告費等を投下している場合、実費負担を求められることがあります。契約書の中途解約条項を必ず確認してください。

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まとめ：あなたが選ぶべき媒介契約は？

最後に、もう一度判断基準を確認しましょう。

あなたの状況	おすすめ
はじめての売却	専任媒介
1社に完全に任せたい	専属専任媒介
都心人気物件・自分でも買主探したい	一般媒介

媒介契約は 3ヶ月単位の真剣勝負 です。だからこそ：

この流れが 失敗しない王道 です。

まずは複数社の査定で 「この業者なら任せられる」 と思える担当者を見つけることから始めましょう。

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