税金・費用 不動産売却にかかる税金まとめ｜宅建士がやさしく徹底解説
「不動産を売ったら税金ってどれくらいかかるの？」
「譲渡所得税って聞いたことあるけど、計算が複雑そうで不安…」
「3,000万円特別控除って何？自分にも使える？」
不動産売却を検討中の方が 必ずぶつかる悩み が「税金」の問題です。
数千万円の取引なので、税金の知識を間違えると 数十万〜数百万円の損 をすることも。逆に、特例を上手に使えば 税金がゼロ になるケースも珍しくありません。
この記事では、宅建士・賃貸不動産経営管理士の資格を持つ筆者が、不動産売却で発生する税金を 初心者にもわかりやすく まとめます。
結論：マイホーム売却なら多くの方が「税金ゼロ」
時間がない方のために結論からお伝えします。
✓ マイホーム売却で押さえるべき3点
- ✓ 売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかる
- ✓ ただし「3,000万円特別控除」で多くの方は税金ゼロになる
- ✓ 確定申告は売却益が出ても出なくても必要（特例適用には申告必須）
つまり、 マイホーム売却の多くの方は税金ゼロ ですが、 確定申告だけは必要 ということです。
まずは無料査定で売却益を試算 →不動産売却で発生する税金の全体像
不動産売却で発生する税金は、大きく分けて以下の通りです。
| 税金の種類 | いつ払う | 金額の目安 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約締結時 | 1万〜6万円 |
| 登録免許税（抵当権抹消） | 決済・引渡し時 | 1〜2万円 |
| 消費税（仲介手数料等） | 決済・引渡し時 | 仲介手数料の10% |
| 譲渡所得税・住民税 | 翌年の確定申告 | 売却益による |
売却益が出ない場合、 譲渡所得税はかかりません 。多くのケースで実際に課税される税金は印紙税・登録免許税のみです。
1. 印紙税（売買契約書に貼る）
どんな税金？
売買契約書に 収入印紙を貼って納める 税金です。契約書を作成した時点で発生します。
金額（軽減税率適用の場合）
| 売却価格 | 印紙税 |
|---|---|
| 100万円超〜500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
2027年3月31日まで は軽減税率が適用されます。一般的なマンション売却（3,000〜5,000万円）なら 1万円 が目安です。
2. 登録免許税（抵当権抹消）
どんな税金？
住宅ローンが残っている物件を売却するときに、 ローンを完済して銀行の権利を抹消する 手続きで発生する税金です。
ローン返済中は銀行が物件に権利（抵当権）を設定しているので、売却前にこれを外す必要があります。
金額
不動産1件につき 1,000円 （建物と土地で別々に1,000円ずつ）。
通常は 2,000円程度 で済みます。
司法書士報酬
手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、 1〜2万円の報酬 が別途かかります（合計：2〜3万円）。
3. 譲渡所得税・住民税（売却益に対する税金）
ここが一番複雑で、 大きな金額になる可能性がある 税金です。
譲渡所得とは？
不動産を売却した際の 「もうけ」 のことです。
📘 譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
※譲渡所得がプラスの場合に税金が発生
各項目の意味
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却価格 | 物件が売れた金額 |
| 取得費 | 物件を買ったときの価格＋諸費用 |
| 譲渡費用 | 売却時にかかった費用（仲介手数料・印紙税など） |
取得費がわからない場合
「30年前に買った家で、購入価格の記録がない…」という場合は、 概算取得費（売却価格の5%） を使えます。
ただし概算取得費は 取得費が低く計算される ため、税金が高くなります。可能な限り当時の売買契約書を探しましょう。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税の税率は 物件の所有期間 によって変わります。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡 | **39.63%**（所得税30.63% + 住民税9%） |
| 5年超 | 長期譲渡 | **20.315%**（所得税15.315% + 住民税5%） |
「所有期間5年」は 売却した年の1月1日時点 で判定。例：2026年に売却するなら、2020年12月31日以前に取得していれば長期譲渡。
計算例
3,000万円で売却、取得費2,500万円、譲渡費用100万円、所有期間10年の場合：
🧮 譲渡所得税の計算例
譲渡所得 ＝ 3,000万円 − 2,500万円 − 100万円 ＝ 400万円
税金 ＝ 400万円 × 20.315% ＝ 約81万円
税金
約81万円
ただし、 マイホームなら次の特例で税金ゼロになる可能性 があります！
知らないと損する：3,000万円特別控除
どんな特例？
マイホーム（居住用財産）を売却 した場合、譲渡所得から 最大3,000万円が控除 される特例です。
計算式
🧮 3,000万円特別控除の計算式
課税対象の譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 3,000万円
計算例（先ほどの例で適用）
🧮 3,000万円控除を適用した場合
譲渡所得 400万円 − 3,000万円控除 ＝ 0円（マイナスは0扱い）
税金
0円
多くの方の譲渡所得は3,000万円以下なので、この特例で 税金ゼロ になります。
適用条件
✓ 3,000万円特別控除の主な適用条件
- ✓ 自分が住んでいた家屋・土地を売却した
- ✓ 住まなくなってから3年以内（の年末まで）に売却
- ✓ 売り手と買い手が親子・夫婦などの特別な関係でない
- ✓ 前年・前々年にこの特例を使っていない
詳しい計算方法と注意点は 3,000万円特別控除の専用記事 で解説予定です。
その他の主な特例
| 特例 | 内容 | 対象 |
|---|---|---|
| 軽減税率の特例 | 所有期間10年超のマイホーム売却で税率が下がる | 3,000万円控除と併用可 |
| 買換え特例 | 売却益への課税を将来に繰延べ | マイホームの買換え |
| 特定居住用財産の譲渡損失 | 売却損を他の所得と相殺 | 売却損が出た場合 |
| 被相続人の居住用財産の特例 | 相続した空き家の売却で3,000万円控除 | 相続物件 |
確定申告の流れ
確定申告が必要なケース
| ケース | 申告 |
|---|---|
| 譲渡所得がプラス | 必須 |
| 譲渡所得がマイナス（売却損） | 任意（特例で還付の可能性あり） |
| 3,000万円特別控除など特例を使う | 必須（特例適用に必要） |
必要書類
✓ 確定申告に必要な主な書類
- ✓ 確定申告書（B様式）
- ✓ 譲渡所得の内訳書
- ✓ 売却時の売買契約書のコピー
- ✓ 売却時の仲介手数料の領収書
- ✓ 購入時の売買契約書のコピー
- ✓ 購入時の諸費用の領収書
- ✓ 登記事項証明書（売却した不動産分）
- ✓ 住民票（特例適用の場合）
申告期間
売却した翌年の2月16日〜3月15日 に税務署へ提出。
国税庁の e-Tax を使えば自宅から完結します。書類のスマホ撮影で添付できるので非常に便利。
よくある質問（FAQ）
Q1. 売却益が3,000万円以下なら税金ゼロですか？
A. マイホームなら 3,000万円特別控除を適用すれば多くの場合ゼロ になります。ただし 確定申告は必須 なので忘れずに。
Q2. 親から相続した家を売る場合、税金はどうなる？
A. 取得費は親が買った時の価格 を引き継ぎます。書類が無い場合は概算取得費（5%）を使います。 また、相続した空き家には 被相続人の居住用財産の特例（3,000万円控除） が使える場合あり。
Q3. 確定申告を忘れたらどうなる？
A. 延滞税が発生 します。延滞税は最大年率14.6%。さらに無申告加算税15〜20%も。 期限内申告が鉄則 です。
Q4. ふるさと納税を使えば節税できる？
A. 確定申告で売却益が出る場合、 その年の所得が増える ので、ふるさと納税の上限額も増えます。結果的に節税効果あり。
Q5. 税理士に依頼すべき？
A. マイホーム売却の3,000万円控除を適用するだけなら 自分でe-Taxで完結可能 。ただし、買換え特例・複数物件の売却・複雑な相続案件などは税理士に相談するのが安全。
まとめ：押さえるべき3つのポイント
✓ 不動産売却の税金で覚えるべき3点
- ✓ マイホーム売却なら3,000万円特別控除で多くの方は税金ゼロ
- ✓ ただし確定申告は必須（翌年の2月16日〜3月15日）
- ✓ 取得費の書類は絶対に捨てずに保管
税金は専門用語が多くて難しく感じますが、実際は 「マイホームなら多くの方は実質ゼロ＋申告だけ忘れずに」 で済みます。
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