譲渡所得税の計算方法を実例で解説｜宅建士が初心者向けに完全ガイド

「家を売ったら税金はいくら？」
「譲渡所得税の計算方法が分からない…」
「3,000万円控除って自分も使えるの？」

不動産売却を検討中の方が必ずぶつかる 「譲渡所得税」の悩み 。

数千万円の取引なので、税金の知識を間違えると 数百万円の損 をする可能性も。逆に特例を使えば 税金ゼロ になるケースが多いのも事実です。

この記事では、宅建士・賃貸不動産経営管理士の資格を持つ筆者が、 譲渡所得税の計算方法を実例つき でやさしく解説します。

結論：マイホーム売却の多くは「税金ゼロ」

時間がない方のために結論を。

✓ 譲渡所得税の3つのポイント

✓ 譲渡所得税は『売却益が出たときだけ』かかる税金
✓ マイホーム売却なら『3,000万円特別控除』で多くの方は税金ゼロ
✓ 確定申告は売却した翌年2〜3月に必要（特例適用には申告必須）

つまり多くの方は実質非課税ですが、 確定申告だけは必要 ということです。

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譲渡所得税の基本式

譲渡所得税は次の3ステップで計算します。

【ステップ1】譲渡所得を計算
譲渡所得 = 売却額 −（取得費 + 譲渡費用）

【ステップ2】特別控除を引く
課税譲渡所得 = 譲渡所得 − 特別控除（最大3,000万円）

【ステップ3】税率をかける
譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

税率は「所有期間」で変わる

所有期間	税率
5年以下（短期譲渡）	39.63%（所得税30%+復興税0.63%+住民税9%）
5年超（長期譲渡）	20.315%（所得税15%+復興税0.315%+住民税5%）
10年超のマイホーム	軽減税率：14.21%（6,000万円以下部分）

所有期間は 「売却年の1月1日時点」 で判定されます。

計算ステップ① 譲渡所得を出す

取得費の計算

取得費は 「物件購入時の費用」 から減価償却を引いた金額。

項目	内容
購入時の物件価格	売買契約書で確認
仲介手数料（購入時）	領収書・契約書
購入時の登記費用	司法書士からの請求書
不動産取得税	納税通知書
リフォーム費用（資本的支出）	領収書

取得費が不明な場合は 売却額の5% を概算取得費にできます（「概算取得費」と呼びます）。

譲渡費用の例

項目	内容
仲介手数料（売却時）	売却額×3%+6万円+消費税
印紙税	売買契約書に貼付
立退料	賃貸の場合
解体費用	更地で売る場合
測量費	土地の境界確定

計算ステップ② 特別控除を引く

3,000万円特別控除（マイホーム）

自分が住んでいた家を売却すると、譲渡所得から 最大3,000万円が控除 されます。

✓ 3,000万円控除の主な要件

✓ 自分が住んでいた家であること（投資物件NG）
✓ 売却年の1月1日から過去3年以内の住居も対象
✓ 親族間売買は対象外
✓ 前年・前々年に同特例を使っていない
✓ 売却年から3年は買い替え特例と併用不可

その他の主な特別控除

特例	控除額
被相続人居住用財産の3,000万円控除（空き家特例）	最大3,000万円
公共事業による収用	最大5,000万円
特定土地区画整理事業による譲渡	最大2,000万円

詳しくは 3,000万円特別控除を徹底解説もご覧ください。

計算ステップ③ 税率をかける

短期譲渡（5年以下）

譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 39.63%

長期譲渡（5年超）

譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 20.315%

10年超のマイホーム軽減税率

課税譲渡所得	税率
6,000万円以下の部分	14.21%
6,000万円超の部分	20.315%

実例で計算してみる

実例1：マイホーム売却（3,000万円控除）

前提：

購入価格：3,500万円（10年前）
売却価格：4,000万円
仲介手数料（売却時）：126万円

計算：

譲渡所得 = 4,000 − (3,500 + 126) = 374万円
課税譲渡所得 = 374 − 3,000 = 0円（控除内に収まる）
譲渡所得税 = 0円

→ 税金ゼロ ！ただし確定申告は必要。

実例2：投資用マンション売却（短期譲渡）

前提：

購入価格：3,000万円（3年前）
売却価格：3,500万円
仲介手数料：116万円

計算：

譲渡所得 = 3,500 − (3,000 + 116) = 384万円
※特別控除なし
譲渡所得税 = 384 × 39.63% ≈ 152万円

→ 約152万円 の税金。3年以下の短期譲渡は税率が高い。

実例3：相続した実家を売却（空き家特例）

前提：

取得費不明（築30年・親が建てた家）
売却価格：2,000万円
仲介手数料・解体費：250万円

計算：

取得費 = 2,000 × 5% = 100万円（概算取得費）
譲渡所得 = 2,000 − (100 + 250) = 1,650万円
課税譲渡所得 = 1,650 − 3,000 = 0円（空き家特例で控除）
譲渡所得税 = 0円

→ 税金ゼロ （空き家特例の要件を満たす場合）

詳しくは相続した実家を売却する完全ガイドもあわせてご覧ください。

確定申告のスケジュール

1 売却年12月必要書類の準備（売買契約書・領収書）目安: 1ヶ月
2 翌年1月確定申告書類の作成目安: 1〜2週間
3 翌年2月16日〜3月15日税務署に確定申告書を提出目安: 申告期間
4 翌年3月15日譲渡所得税の納付期限目安: 当日
5 翌年6月住民税の特別徴収開始目安: 5月通知

💡 確定申告は必須

特例（3,000万円控除等）を使う場合、 必ず確定申告 が必要です。申告しないと特例は適用されず、思わぬ税負担になります。

譲渡所得税のよくある誤解

誤解1：「売却額の◯%が税金」と思っている

譲渡所得税は 売却益（利益） に対してかかります。売却額そのものではありません。

誤解2：「マイホームなら税金ゼロ」と思って申告しない

3,000万円控除は 確定申告して初めて適用 されます。申告しないと税金がかかったまま。

誤解3：「住民税は別」と忘れている

譲渡所得税の中には住民税（5%または9%）も含まれます。翌年の住民税で別途支払う形になります。

まとめ：マイホーム売却なら多くは税金ゼロ

譲渡所得税は 「売却益が出たときだけ」かかる税金 。

特例を使えば多くの方は実質ゼロですが、 確定申告は必須 です。

✓ 今日からやるべきアクション

✓ 購入時の売買契約書・領収書を確認（取得費の証拠）
✓ 売却益が出そうかざっくり計算
✓ 3,000万円控除の要件を確認

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不動産売却の税金全体は不動産売却にかかる税金まとめ、控除の詳細は 3,000万円特別控除を徹底解説もあわせてご覧ください。