税金・費用 不動産売却にかかる費用・仲介手数料の内訳｜宅建士が完全解説
「不動産売却の費用ってどれくらい？」
「仲介手数料はいくら払う？」
「売却額がそのまま手元に入るの？」
不動産売却で見落としがちな 「諸費用」 の悩みです。
実際は、売却額のうち 5〜7%が諸費用 として消えます。3,000万円で売却しても、手取りは2,800万円程度になることが多いです。
この記事では、宅建士・賃貸不動産経営管理士の資格を持つ筆者が、 不動産売却の諸費用と仲介手数料の内訳 をやさしく解説します。
結論：売却額の5〜7%が諸費用
時間がない方のために結論を。
✓ 不動産売却の諸費用ざっくり
- ✓ 諸費用の合計：売却額の5〜7%が目安
- ✓ 最大の費用は『仲介手数料』（売却額の約3%+6万円+消費税）
- ✓ 売却益が出る場合は『譲渡所得税』も発生（特例で多くは非課税）
3,000万円で売却した場合、 手取り額は約2,800万円〜2,850万円 が一般的です。
まずは無料査定で売却額を確認 →不動産売却の諸費用一覧
| 費用項目 | 金額の目安 | 支払いタイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却額の3%+6万円+消費税 | 売買契約時・決済時 |
| 印紙税 | 1万〜6万円 | 売買契約締結時 |
| 登録免許税（抵当権抹消） | 不動産1個あたり1,000円 | 決済時 |
| 司法書士報酬 | 1〜3万円 | 決済時 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益の20〜39% | 翌年確定申告 |
| 引っ越し費用 | 10〜30万円 | 引渡し前後 |
| ハウスクリーニング | 5〜10万円 | 引渡し前 |
| 解体費用（必要に応じて） | 木造1坪3〜5万円 | 引渡し前 |
| 測量費（必要に応じて） | 30〜80万円 | 売買契約前 |
大半は仲介手数料が占めます。次に大きいのが譲渡所得税ですが、 マイホームなら多くは非課税 。
1. 仲介手数料（最大の費用）
計算方法
仲介手数料は 「成功報酬」 で、売買契約が成立して初めて発生します。
宅建業法で上限が定められており、ほとんどの業者は上限ピッタリで請求します。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格×5%+消費税 |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 売却価格×4%+消費税 |
| 400万円超の部分 | 売却価格×3%+消費税 |
簡易計算式
400万円超の物件は次の式が使えます。
仲介手数料 = (売却価格 × 3% + 6万円) × 1.10（消費税）売却額別の仲介手数料例
| 売却価格 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 1,000万円 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
| 7,000万円 | 237.6万円 |
| 1億円 | 336.6万円 |
支払いタイミング
仲介手数料は 2回に分けて 支払うのが一般的です。
- 1 売買契約締結時 仲介手数料の50%を支払い 目安: 契約日
- 2 決済・引渡し時 残り50%を支払い 目安: 決済日
💡 仲介手数料は値引き交渉できる
仲介手数料は 法的な上限 が決まっているだけで、値引き自体は可能です。ただし安易な値引きは『業者のやる気減少』につながるリスクも。
✨ 手数料を抑えたい方へ
仲介手数料が気になる方は、仲介手数料無料を打ち出している売却サービスも比較候補になります。
ただし、対応エリアや売却条件は必ず確認し、通常の仲介サービスとも比較してから判断しましょう。
2. 印紙税
売買契約書に 収入印紙を貼って納める 税金です。
軽減税率適用の場合
| 売買価格 | 印紙税 |
|---|---|
| 100万円超〜500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
軽減税率は2027年3月31日までの契約に適用されます。
3. 抵当権抹消の登録免許税・司法書士報酬
ローン残債がある場合、抵当権を抹消する登記手続きが必要です。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 登録免許税 | 不動産1個あたり1,000円（土地+建物で2,000円） |
| 司法書士報酬 | 1〜3万円 |
自分で手続きすることも可能ですが、決済日の同時処理が必要なため 司法書士に依頼 が一般的。
ローン残債がある方は 住宅ローン残債ありの売却ガイド もあわせてご覧ください。
4. 譲渡所得税・住民税
売却益（譲渡所得）が出た場合のみ発生します。
譲渡所得 = 売却額 −（取得費 + 譲渡費用）
譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率税率
| 所有期間 | 税率（所得税+住民税） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡） | 20.315% |
| 10年超のマイホーム軽減 | 14.21%（6,000万円以下部分） |
多くは「3,000万円特別控除」で非課税
マイホーム売却なら譲渡所得から 最大3,000万円 が控除されます。多くの方は実質非課税。
詳しくは 譲渡所得税の計算方法 と 3,000万円特別控除 を参照してください。
5. その他の費用
引っ越し費用
| 距離 | 単身 | 家族 |
|---|---|---|
| 同一市内 | 3〜6万円 | 8〜15万円 |
| 同一県内 | 5〜10万円 | 15〜25万円 |
| 県外 | 10〜20万円 | 25〜40万円 |
ハウスクリーニング
引渡し前に依頼すると 5〜10万円 程度。買主の印象が良くなり、価格交渉も入りにくくなります。
測量費（土地・戸建て）
境界確定測量は 30〜80万円 。隣地所有者との立会いが必要で、 3〜6ヶ月 かかります。
解体費用（更地で売る場合）
| 構造 | 1坪あたり |
|---|---|
| 木造 | 3〜5万円 |
| 鉄骨造 | 5〜7万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 6〜8万円 |
30坪の木造戸建てなら 90〜150万円 。空き家特例を使うために必要なケースも。
売却額別 手取りシミュレーション
実際にどれくらい手元に残るかをシミュレーション。
ケース：マイホーム売却（3,000万円・10年所有・取得費3,500万円）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却額 | 3,000万円 |
| 仲介手数料 | -105.6万円 |
| 印紙税 | -1万円 |
| 抵当権抹消費用 | -3万円 |
| 引っ越し費用 | -20万円 |
| ハウスクリーニング | -8万円 |
| 譲渡所得税 | 0円（取得費の方が高いので非課税） |
| 手取り | 約2,862万円 |
→ 手取りは売却額の約95.4% 。
諸費用を抑える3つのコツ
コツ1：仲介手数料の値引き交渉
成約価格に近い金額で安定して売れる業者なら、 値引き交渉も可能 。ただし無理は禁物。
交渉が苦手な方や、最初から手数料を抑えたい方は、仲介手数料無料型のサービスを比較候補に入れるのも選択肢です。
仲介手数料を抑えた売却を相談する →コツ2：複数社査定で『高く売る』が結局得
仲介手数料は売却額に比例します。 高く売れば売るほど手取りも大きい ので、複数社査定で売却額を引き上げる方が結果的に得。
コツ3：印紙税の軽減税率を使う
軽減税率が適用される 2027年3月31日まで の契約なら印紙税が安くなります。
まとめ：諸費用は売却額の5〜7%
不動産売却の諸費用は 避けられないコスト ですが、内訳を知っておけば慌てずに済みます。
✓ 今日からやるべきアクション
- ✓ 売却額の5〜7%が諸費用と見積もる
- ✓ 承認済みの売却サービスで複数の査定・相談先を確認
- ✓ 仲介手数料の概算を売却計画に組み込む
不動産売却の税金全体は 不動産売却にかかる税金まとめ もあわせてご覧ください。
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