住宅ローン残債ありの売却ガイド｜オーバーローン対策まで完全網羅

「住宅ローンが残ってる家でも売れるの？」
「オーバーローンって聞いたけど自分は大丈夫？」
「ローンが残ったまま住み替えできる？」

住宅ローン残債がある状態での売却について、多くの方が誤解しています。

実際には、 売却額がローン残債を上回れば普通に売却できます 。下回る場合でも、いくつかの選択肢があります。

この記事では、宅建士・賃貸不動産経営管理士の資格を持つ筆者が、 ローン残債ありの不動産売却の正しい進め方 を初心者にもわかりやすく解説します。

結論：ローン残債があっても売却はできる

時間がない方のために結論を先にお伝えします。

✓ ローン残債売却 3つのポイント

✓ 売却額 > ローン残債（アンダーローン）なら通常通り売却できる
✓ 売却額 < ローン残債（オーバーローン）でも『3つの選択肢』がある
✓ まず『ローン残高』と『売却見込額』の2つの数字を揃えるのが第一歩

つまり 「売れない」と諦める必要はありません 。まずは正確な数字を確認しましょう。

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まず確認すべき2つの数字

ローン残債ありの売却を進める前に、必ず次の2つを揃えます。

数字	取得方法	費用
ローン残高	借入先の銀行で「残高証明書」を取得	無料
売却見込額	複数社の不動産会社で査定	無料

どちらも 無料で取得できる ので、判断材料として絶対に揃えてください。

この2つを比較するだけで、自分が アンダーローン か オーバーローン かが判定できます。

アンダーローンの場合：通常売却でOK

売却額＞ローン残債 の状態。最もシンプルなパターンです。

流れ

1 売却額確定売買契約を結び買主決定目安: 1〜3ヶ月
2 決済日に同時実行売却代金受取→ローン完済→抵当権抹消→所有権移転を司法書士が同日処理目安: 決済日当日
3 残金を受領ローン完済後の差額が手元に残る目安: 決済日当日

抵当権抹消・所有権移転は 売却決済日に同日処理 するのが標準。司法書士が同席して手続きします。

必要な手続き

✓ アンダーローン売却で必要な書類

✓ ローン残高証明書（銀行で取得）
✓ 本人確認書類
✓ 登記識別情報通知（権利証）
✓ 印鑑証明書
✓ 固定資産税納税通知書

オーバーローンの場合：3つの選択肢

売却額＜ローン残債 の状態。差額をどう処理するかで3つの選択肢があります。

選択肢① 不足分を自己資金で補填

最もシンプルな方法。差額が 100〜300万円程度 なら現実的です。

メリット	デメリット
信用情報に傷が付かない	まとまった現金が必要
通常売却と同じ流れ	差額分の貯金が必要

選択肢② 住み替えローン（買い替え特約）

新居の購入と同時売却なら、 ローン残債を新居のローンに上乗せ できる商品があります。

適用要件	内容
売却と購入の同時実行	同日決済が原則
年収・勤続年数	通常住宅ローンより厳しい
担保評価	新居の価値が高い必要あり

利用できる銀行が限られます。まずは取引銀行に相談を。

選択肢③ 任意売却

銀行と交渉して、 ローン残債を残したまま売却を認めてもらう 方法。

メリット	デメリット
競売より高く売れる	信用情報に傷が付く（5〜7年）
引っ越し時期を交渉できる	専門業者のサポートが必須
残債は分割払いに切替可能	保証会社が介入する

💡 任意売却が必要なケース

返済を3ヶ月以上滞納している
自己資金での補填ができない
競売を避けたい

任意売却は 競売の前段階 での選択肢。返済が滞ってからは時間との勝負です。

売却の流れ全体（残債ありパターン）

1 ローン残高と査定額を確認アンダーローン／オーバーローンを判定目安: 1〜2週間
2 銀行に売却の意向を伝えるオーバーローンの場合は事前相談が必須目安: 1週間
3 媒介契約・売却活動通常売却 or 任意売却で業者選定目安: 1〜3ヶ月
4 売買契約買主との契約締結目安: 1〜2週間
5 決済・引渡しローン完済→抵当権抹消→所有権移転を同日処理目安: 1日

抵当権抹消の手続き

ローン残債がある不動産には 抵当権 が設定されています。売却時には必ず抹消が必要です。

流れ

決済当日：銀行で残債を完済
銀行が「抵当権抹消書類」を発行
司法書士が法務局で抹消登記
同時に所有権移転登記

費用項目	金額
登録免許税	不動産1個につき1,000円（土地+建物で2,000円）
司法書士報酬	1〜3万円

自分で手続きすることも可能ですが、決済当日に複数の手続きを同時実行する必要があるため、 司法書士に依頼するのが一般的 です。

ローン残債ありで気をつけるべき注意点

① 売却前に銀行への事前相談を

オーバーローンの場合、 銀行の同意なしには売却できません 。決済日にローン残高を一括完済できる体制が必要なため、必ず事前相談を。

② 売却額を高めに見積もらない

「これくらいで売れるはず」という希望的観測で進めると、実際の売却額が下回ったときに 差額補填の現金が不足 します。

対策は 複数社の査定で『下限値』を把握すること 。最も低い査定額で計画を立てれば安全です。

③ 囲い込みリスクに注意

ローン残債があると焦って業者の言い値で売却を進めがち。 複数社の査定を比較 して相場感を持ってから判断してください。

✓ 囲い込みされないためのポイント

✓ 1社専任ではなく、まず複数社に査定依頼
✓ 査定額の根拠を必ず確認
✓ 売却活動の進捗報告を毎週確認
✓ レインズ登録証明書の提示を求める

まとめ：ローン残債があっても売却の道は必ずある

「ローンがあるから売れない」と諦めるのは 最大の機会損失 。

まずは数字を確認すれば、自分がどの選択肢に当てはまるかが分かります。

✓ 今日からやるべきアクション

✓ 借入先銀行で『残高証明書』を取得（無料）
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不動産売却にかかる税金については、不動産売却の税金まとめもあわせてご覧ください。