リースバックのメリット・デメリット｜売却後も住み続ける仕組みを宅建士が解説

「家は売りたいけど、住み慣れたこの家から離れたくない…」「まとまったお金は必要。でも引っ越しはしたくない」「リースバックって聞くけど、損しないの？」

売却を考え始めた方から、こうした声をよくいただきます。

結論からお伝えすると、 リースバックは「売却後もそのまま住み続けられる」便利な仕組み ですが、 家賃と買戻し価格の条件次第では割高になる ため、契約前の見極めが何より大切です。

この記事では、宅地建物取引士の筆者が、リースバックの仕組み・メリット・デメリット・向いている人を、初心者の方にもわかるようにやさしく解説します。

結論：リースバックは「急いで現金化＋住み続けたい」人向け

まず全体像を押さえましょう。

✓ リースバックのポイント

✓ 自宅を売却して現金化し、そのまま賃貸として住み続けられる
✓ 引っ越し不要・近所に知られにくい
✓ ただし売却価格は相場の6〜8割ほどに下がりやすい
✓ 毎月の家賃が発生し、長く住むほど割高になりやすい

つまり 「早く現金が必要」「でも引っ越したくない」 という2つを同時に叶えたい方に向いた選択肢です。逆に、急いでいないなら通常の売却の方が手元に残るお金は多くなります。

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リースバックの仕組み

リースバックは、ひとことで言うと 「自宅を売って、その買主に家賃を払って住み続ける」 仕組みです。

リースバックの流れ

あなた（売主）→ 不動産会社・投資家に売却 → 買主と賃貸借契約 → 家賃を払って住み続ける

所有者は買主に移りますが、あなたは「借りて住む人（賃借人）」として同じ家に住み続けられます。将来的にお金の余裕ができたら 買い戻せる契約 にできるケースもあります。

📘 用語の意味：リースバック

自宅を売却（セール）して、そのまま賃貸（リースバック）で住み続ける取引のこと。「セール・アンド・リースバック」の略です。持ち家が賃貸に変わる、と考えるとイメージしやすいです。

リースバックの5つのメリット

メリット1：売却後もそのまま住み続けられる

最大の魅力がこれです。引っ越し費用も手間もかからず、生活環境（学区・職場・近所付き合い）を変えずに済みます。

メリット2：まとまった現金がすぐ手に入る

売買が成立すれば一括で売却代金を受け取れます。住宅ローンの残債返済・事業資金・老後資金など、使い道は自由です。

メリット3：所有のコストや手間がなくなる

持ち家にかかる固定資産税・都市計画税・火災保険・修繕費などの負担が原則なくなります。所有者ではなくなるためです。

メリット4：近所に知られにくい

「売り出し中」の広告や内覧が発生しないため、売却したことが周囲に伝わりにくいのが特徴です。

メリット5：将来買い戻せる可能性がある

契約条件によっては、資金に余裕ができたタイミングで 同じ家を買い戻す ことも可能です。

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リースバックの4つのデメリット（ここが重要）

便利な反面、注意すべき点もはっきりあります。ここを知らずに契約すると後悔につながります。

⚠️ 契約前に必ず確認すべきこと

リースバックは「売却価格」と「毎月の家賃」がセットで決まります。価格が高くても家賃も高い、というケースがあるため、必ず両方をトータルで比較してください。

デメリット1：売却価格が相場より下がりやすい

通常の仲介売却より、 市場価格の6〜8割ほど になるのが一般的です。買主（不動産会社・投資家）は家賃収入で利益を得るため、その分安く買い取る傾向があります。

デメリット2：毎月の家賃が発生する

住み続ける代わりに家賃が発生します。売却価格が高いほど家賃も高く設定されやすく、長く住むほど負担が積み上がります。

🧮 家賃の目安（イメージ）

売却価格＝ 2,000万円

想定利回り（買主側）＝年7〜10%程度

月額家賃＝ 2,000万円 × 約7% ÷ 12ヶ月＝ 約12万円

家賃負担

年間約144万円

上の例はあくまで一般的な考え方のイメージです。実際の家賃は物件・エリア・買主の条件で変わるため、必ず個別に見積もりを取りましょう。

デメリット3：ずっと住める保証がない場合がある

賃貸借契約が 定期借家契約 の場合、契約期間が終わると更新できず、退去を求められることがあります。「一生住めると思っていた」というトラブルの元になりやすい点です。

デメリット4：買い戻し価格が売却額より高くなりやすい

買い戻せる契約でも、その価格は売った金額より高く設定されるのが通常です。買い戻しを前提にするなら、条件を書面でしっかり確認しましょう。

✓ 契約前チェックリスト

✓ 賃貸借契約は『普通借家』か『定期借家』か
✓ 毎月の家賃はいくらで、いつまで住めるか
✓ 買い戻しは可能か・その価格と期限
✓ 契約の更新や中途解約の条件
✓ 退去時の原状回復や敷金の扱い

リースバックが向いている人・避けた方がいい人

向いている人

✓ リースバックが合うケース

✓ 住宅ローンの返済が厳しく、早く現金化したい
✓ 引っ越しはしたくない（高齢・学区・仕事の都合）
✓ まとまった資金を短期間で用意する必要がある
✓ 売却を周囲に知られたくない

避けた方がいい人

✓ 通常売却を検討した方がよいケース

✓ 急いでおらず、手元に残るお金を最大化したい
✓ この先ずっと同じ家に住む前提で考えている
✓ 家賃を長期間払い続ける余裕が読みにくい

✨ 判断のコツ

「今すぐの現金化」を優先するならリースバック、「最終的な手残りの多さ」を優先するなら通常の仲介売却が基本です。まず両方の条件を出してもらい、数字で比べるのが失敗しないコツです。

契約までの流れ

1 相談・査定依頼売却価格と家賃の両方を提示してもらう目安: 1〜2週間
2 条件の比較・交渉複数社で価格・家賃・買戻し条件を比較目安: 1〜2週間
3 売買契約と賃貸借契約 2つの契約内容を書面で確認して締結目安: 1週間
4 決済・入居継続売却代金を受領し、そのまま住み続ける目安: 1日

ポイントは 1社だけで決めない こと。同じ家でも、会社によって売却価格と家賃の条件は大きく変わります。必ず複数社を比較しましょう。

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まとめ：条件を「数字」で比べれば失敗しない

リースバックは「売却後も住み続けたい」を叶える便利な仕組みですが、価格・家賃・住める期間の条件次第で有利にも不利にもなります。

✓ 今日からやるべきアクション

✓ まず自宅の通常売却の相場を査定で把握する
✓ リースバックの売却価格・家賃・買戻し条件をセットで確認する
✓ 1社で決めず、複数社の条件を数字で比較する

住宅ローンの残債が心配な方は、ローン残債があっても売却できる方法も参考になります。売却全体の流れは不動産売却の流れガイド、かかる期間は売却期間とスケジュールをあわせてご覧ください。

まずは「通常売却ならいくらか」を知ることが、リースバックの条件を正しく判断する第一歩です。

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