マンション売却ガイド｜宅建士が初心者向けにやさしく完全解説

「マンションを売りたいけど、何から始めれば？」
「いくらで売れるか相場が分からない…」
「戸建てと違って何に気をつければいいの？」

マンション売却は 一生に一度あるかないか の大きな取引。相場・流れ・費用が分からないまま進めると、 数百万円損する ことも珍しくありません。

特にマンションは戸建てと違って 「同じ建物の別の部屋」が比較対象 になるため、適正価格が見抜きやすい一方で、 業者の言い値で決めてしまうと相場より安く売られるリスク もあります。

この記事では、宅建士・賃貸不動産経営管理士の資格を持つ筆者が、 マンション売却で初心者がつまずくポイント をまるごと解説します。

結論：マンション売却で押さえるべき3つの鉄則

時間がない方のために、結論を先にお伝えします。

✓ マンション売却 3つの鉄則

✓ 査定は必ず3社以上に依頼する（1社だけは絶対NG）
✓ 媒介契約は『専任媒介』が初心者の最適解
✓ 内覧対策で売却額が±100万円変わる

この3つを押さえるだけで、平均的な失敗例（200万円の損）の 9割は防げます 。

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マンション売却の全体フロー

まずは全体像を掴みましょう。査定から引渡しまで 平均3〜6ヶ月 かかります。

1 相場を調べる国土交通省の不動産取引価格情報・SUUMO等で同マンションの過去成約事例を確認目安: 30分〜1時間
2 複数社へ査定依頼 3社以上に査定依頼。最高額と最低額の差を確認して根拠を比べる目安: 1〜2週間
3 媒介契約を結ぶ専属専任・専任・一般から選択（初心者は専任が無難）目安: 30分
4 売却活動・内覧対応広告掲載・内覧対応。準備次第で印象が大きく変わる目安: 1〜3ヶ月
5 売買契約・引渡し買主決定後、契約締結→ローン審査→決済・引渡し目安: 1〜2ヶ月

マンションは戸建てより流通量が多く、相場が形成されやすいため、 同マンション内の過去成約事例を見るだけで、おおよその売却見込額が掴めます 。

マンション特有の価格決定要素

戸建てと違い、マンションには価格を左右する 固有の要素 があります。査定額の根拠を確認するときは必ずチェックしてください。

要素	価格への影響	チェックポイント
階数	1階上がるごとに +1〜2%	高層階ほどプレミアム
向き	南向きは北向きより +5〜10%	日当たり・眺望
角部屋	中部屋より +3〜5%	採光・通風が良い
築年数	築20年で約半値が目安	旧耐震／新耐震の境界（1981年）
管理状態	修繕積立金の残高が影響	滞納者の有無、長期修繕計画
駅距離	徒歩10分超で大幅減	駅徒歩5分以内が高評価

査定書を受け取ったら、 「なぜこの金額なのか」の根拠 を必ず聞いてください。根拠を答えられない業者は要注意です。

マンション売却にかかる費用と税金

売却代金がそのまま手元に入るわけではありません。 おおむね売却額の5〜7% が諸費用として引かれます。

主な費用一覧

項目	金額の目安	説明
仲介手数料	売却額×3% + 6万円 + 消費税	最大の費用。3,000万円なら約105.6万円
印紙税	1万〜6万円	売買契約書に貼付
登録免許税（抵当権抹消）	1〜2万円	ローン残債がある場合
司法書士報酬	1〜3万円	抵当権抹消手続き
譲渡所得税・住民税	売却益の20〜39%	売却益が出た場合のみ
引っ越し費用	10〜30万円	自分が住んでいた場合

💡 3,000万円特別控除を忘れずに

マイホーム（自分が住んでいたマンション）を売却する場合、譲渡所得から 最大3,000万円が控除 されます。多くの方は実質的に譲渡所得税ゼロです。ただし 確定申告は必須 なので忘れないでください。

媒介契約はどれを選ぶ？

マンション売却で必ず聞かれる「媒介契約の選択」。 初心者の8〜9割は『専任媒介』が最適 です。

種類	複数社契約	自分で買主を探す	報告義務	初心者向け
専属専任媒介	❌	❌	週1回	△（拘束強い）
専任媒介	❌	⭕️	隔週1回	◎ おすすめ
一般媒介	⭕️	⭕️	なし	△（業者の本気度↓）

「とりあえず一般媒介」と勧められるケースもありますが、初心者には 業者の本気度が分散して売却が長引く リスクがあります。

詳しい比較は媒介契約3種類の比較記事をご覧ください。

内覧対策で売却額が変わる

意外と見落とされがちですが、内覧時の印象だけで 数十万〜100万円の値下げ交渉 が入ることがあります。

内覧前に必ずやるべきこと

✓ 内覧前のチェックリスト

✓ 玄関・水回り（キッチン・浴室・トイレ）を徹底清掃
✓ カーテンを開けて部屋を明るく見せる
✓ 私物・段ボールを減らして広く見せる
✓ ペット臭・タバコ臭・生活臭を脱臭
✓ 電気は全て点けて明るい印象に
✓ スリッパを来客分用意する

売却中の生活で気をつけること

ベランダの片付け：植木鉢・物干し竿などをスッキリ
共用部の確認：エントランスや廊下の汚れも内覧者は見ています
季節感を演出：夏は涼しさ、冬は暖かさを感じる空間に

プロのホームステージング業者に依頼すると 5〜10万円 で印象が劇的に変わります。費用対効果が高いので、価格交渉が長引いた場合は検討の価値あり。

マンション売却にかかる期間

「いつまでに売れるか」は多くの方が気になるポイント。一般的な目安は次のとおりです。

段階	期間
査定〜媒介契約	約2〜3週間
売却活動（買主探し）	約1〜3ヶ月
売買契約〜決済・引渡し	約1〜2ヶ月
合計	約3〜6ヶ月

💡 売却期間が長引く典型パターン

相場より高い価格で売り出してしまった
内覧対応が悪く印象を下げている
媒介契約を「一般媒介」にして業者の本気度が分散
売り出し時期が悪い（年末年始・夏休み等）

マンション売却でよくある失敗3選

失敗1：1社の査定額だけで決めてしまう

最も多い失敗 です。1社だけだと相場が見えず、業者の言い値で売ることになります。

実例：査定額2,800万円で売却 → 後日、同マンションの似た部屋が3,050万円で成約。250万円の損 。

複数社査定を取るだけで防げる失敗なので、絶対に1社だけで決めないでください。

失敗2：売り急ぎで値下げ交渉に応じてしまう

「いつまでに売りたい」が決まっていないと、足元を見られて値下げを迫られます。

対策は 「売却希望時期から逆算したスケジュール」 を最初に立てること。3ヶ月で売りたいなら売り出しは6ヶ月前から準備が必要です。

失敗3：内覧対策を一切しない

「中古だからいいや」で内覧対応を怠ると、印象だけで100万円単位の値引きが入ります。最低限の清掃・整理だけでも必ずやってください。

✨ 築古マンションで売却が長引きそうな方へ

築年数が古いマンションや、内覧対応の負担を減らしたい場合は、リノベーション前提で買い取るサービスも比較候補になります。

仲介査定とあわせて買取査定も見ておくと、「高く売る」か「早く確実に売る」かを判断しやすくなります。

築古マンションの売却相談をする →

まとめ：マンション売却の最初の一歩

マンション売却で最も大切なのは、 「相場を客観的な数字で知ること」 です。

業者の言い値ではなく、複数社の査定を取って自分で判断する。それだけで200万円の損は防げます。

✓ 今日からやるべきアクション

✓ 国交省の不動産取引価格情報で同マンションの成約事例を確認
✓ 承認済みの売却サービスから状況に合う相談先を比較
✓ 査定書の根拠を比較して納得できる業者を選ぶ

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マンション売却の流れをもう一度整理したい方は、不動産売却の流れガイドも合わせてご覧ください。